一、修正的背景

　　2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，2020年6月1日开始施行的《吉安市住宅物业管理条例》中关于业主共同决策事项的表决比例等规定与上位法不符。2022年1月19日，中共中央组织部、中共中央政法委、民政部、住房城乡建设部印发了《关于深化城市基层党建引领基层治理的若干措施（试行）》，提出了党建引领物业管理的工作要求。为保持与上位法相一致，有必要对现行的《吉安市住宅物业管理条例》进行修正，将党建引领等要求贯彻落实到物业管理层面，促进我市物业管理水平的进一步提升。

　　二、起草过程

　　确定对《吉安市住宅物业管理条例》进行修正后，市人大常委会法制工作委员会组织市人大城环委、市住建局、司法局、城市管理局、自然资源局、发改委、公安局、国动办、应急管理局、市场监管局等部门进行专题部署，市住建局在征集市直单位相关单位修正意见的基础上，在全面梳理比对民法典后，形成了《吉安市住宅物业管理条例（修正草案征求意见稿）》。

　　三、修正的指导思想和总体思路

　　（一）坚持正确政治方向。全面贯彻落实习近平总书记全面依法治国新理念新思想新战略，坚决贯彻党中央的决策部署，充分发挥《条例》在推进基层治理能力现代化中的重要作用。坚持以人民为中心，以保护业主的民事权利为出发点和落脚点，切实回应人民的法治需求，更好的满足人民日益增长的美好生活需要。

　　（二）全面落实民法典中关于物业服务和物业管理的规定。本次修正注重遵循民法典规定，对相关概念表述与内容进行修订。如，根据民法典的规定对业主共同决定事项、物业服务合同届满延续等内容进行修改。

　　（三）认真落实中央文件精神和政策。一是落实中央文件关于健全充满活力的基层群众自治制度的要求，将物业管理纳入基层治理体系，着力解决居民小区业主管理制度不完善、不规范问题。二是为健全党组织领导下的社区居民自治，着重发挥党组织在物业管理中的作用，建立健全社区物业党建联建机制，推动在业主委员会、物业服务企业中建立党组织。

　　四、主要修正内容

　　（一）明确了构建党领导下的共建共治共享的社区物业治理体系。

　　构建共建共治共享的基层社会治理体系，是党中央明确基层治理的重要原则和目标，《条例（修正草案征求意见稿）》新增了物业管理相关活动应当遵循党建引领、政府主导、部门协同、属地管理、业主共管、行业自律、专业服务的原则。明确了物业管理应当纳入城乡社区治理体系，推动在物业服务企业、业主委员会中建立基层党组织，建立健全社区党组织领导下城乡居民委员会（居委会）、业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理机制。

　　（二）修正了与《中华人民共和国民法典》相关规定存在不一致的地方。

　　经过与《中华人民共和国民法典》的比对梳理，将《中华人民共和国民法典》作为立法依据，对业主共同决定事项、小区停车位、物业服务合同延续等问题进行了修改，使修改后的条例与《中华人民共和国民法典》的相关规定保持一致。将“其他管理人”纳入条例调整范围，对物业服务企业的表述均调整为“物业服务人”，将住宅专项维修资金的表述调整为建筑物及其附属设施的维修资金，调整了小区业主共同决定的具体事项以及参与表决比例以及通过比例的票数占比要求，对物业服务合同到期后转为不定期合同以及合同解聘的提前告知时间进行了调整，删除了将未缴纳物业费作为不得参选业主委员会成员条款，删除了停车位必须取得权属登记后方可销售、出租的条文。

　　（三）调整了相关部门在物业管理中的职能职责。

　　依照《中华人民共和国民法典》的规定，将高空抛物违法违规行为的处置单位由城市管理主管部门调整为公安机关依法进行查处。明确了物业服务人未及时公示收费项目、收费标准等内容的，由市场监管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》予以查处。将城市社区管理委员会作为物业管理属地管理主体之一，履行街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理方面的相关职责。